Comment calculer un prêt avec une première période tronquée

La plupart des prêts commencent par une première période irrégulière ou de durée inhabituelle. Les comptables désignent cela comme une « période partielle ». Cette situation se produit lorsqu’un emprunteur reçoit les fonds du prêt à une date, mais que le premier paiement prévu est dû à une autre date. Ce tutoriel explique les options de calcul des intérêts pendant cette période initiale. Votre choix influence le montant de chaque paiement et l’intérêt total payé sur la durée du prêt.

Exemple : Aux États‑Unis, les paiements hypothécaires sont généralement dus le premier jour de chaque mois. Si un prêt immobilier est clôturé le 15 juillet et que le premier paiement doit être effectué le 1 septembre, cela crée une première période de durée irrégulière. Plus précisément, il s’agit d’une « longue première période ». En conséquence, des intérêts supplémentaires sont dus pour la période du 15 juillet au 1 août. Cet intérêt supplémentaire peut être traité de l’une des trois manières décrites plus loin dans ce didacticiel. Si le prêt est clôturé le 15 août et que le premier paiement reste dû le 1 septembre, le résultat est une « courte première période ».

Important : Il est essentiel de comprendre ces options. Les périodes initiales courtes et longues affectent le calcul des intérêts pour tous les prêts qui n’ont pas de première période de durée normale. Si l’option « amortie » est utilisée, chaque montant de paiement sera légèrement supérieur à la normale. Cela s’explique par le fait qu’une partie des intérêts des jours irréguliers initiaux est intégrée à chaque paiement.

Nous vous recommandons de consulter le premier didacticiel pour en savoir plus sur les concepts de base et les paramètres utilisés dans le UFC.

Pour créer un tableau d’amortissement incluant une première période de durée irrégulière, suivez les étapes suivantes :

1. Définissez le type d'échéancier sur prêt.
   • Sinon, cliquez sur Nouveau pour effacer les entrées précédentes.
2. Cliquez sur Paramètres, puis sélectionnez Options d’arrondi. Réglez « Rounding » sur Solde ouvert — aucune adaptation.
3. Dans la section d’en‑tête, appliquez les paramètres suivants :
   1. Sélectionnez Normal pour Méthode de calcul.
   2. Définissez la capitalisation initiale sur quotidienne.
   3. Saisissez 6,5 comme le Taux d’intérêt initial.

4. Dans la ligne 1 de la zone de saisie des flux de trésorerie, créez une série « Prêt ».
   1. Définissez la « date » sur le 15 juillet 2024.
   2. Définissez le « montant » sur 425 000,00 €.
   3. Définissez Nombre (de périodes) sur 1.
      • Remarque : Comme le nombre de périodes est 1, vous ne pourrez pas définir une fréquence. Si une fréquence est sélectionnée, elle sera effacée lorsque vous quitterez la ligne.

5. Passez à la ligne 2 de la zone de saisie des flux de trésorerie. À ce stade, le montant du paiement régulier est inconnu.
   1. Sélectionnez « paiement » pour la « série ».
   2. Définissez la « date » sur le 1 septembre 2024.
   3. Définissez le « montant » sur « inconnu ».
   4. Définissez le Nombre (de périodes) sur 360.

• Avant de cliquer sur Calculer, votre écran doit ressembler à ceci (Fig. 1) :

• Le Ultimate Financial Calculator propose quatre options pour calculer les intérêts pendant une première période longue (également appelés « intérêts des jours irréguliers »). Dans cet exemple, les intérêts des jours irréguliers sont les intérêts dus au prêteur du 15 juillet au 1 août. Ces options sont décrites ci‑dessous…

6. Cliquez sur Paramètres, puis sélectionnez Options d’intérêt. Cela ouvre la fenêtre « Options de paiement des intérêts pour la période initiale ».
   • Quatre méthodes sont disponibles :
     • « Aucune » — Ignorer les intérêts des jours irréguliers. (Cette option est rarement utilisée en pratique.)
     • « Avec origine » — Collecter les intérêts des jours irréguliers (également appelés « intérêts prépayés » selon la Truth‑in‑Lending Act) à la date d’origine du prêt : le 15 juillet dans cet exemple. Voir Fig. 2.
     • « Avec premier » — Inclure les intérêts avec le premier paiement.
     • « Amorti » — Répartir les intérêts de façon égale sur tous les paiements. Cela augmente légèrement chaque paiement.

• 1. Sélectionnez « Avec origine ».

7. Cliquez Calculer.
   • Le résultat est 2 686,29 € si les intérêts des jours irréguliers sont collectés à la date du prêt (ou avec le premier paiement). Voir Fig. 3.

• • Le résultat est 2 694,53 € lorsque les intérêts des jours irréguliers sont amortis (ajoutés de façon égale à chaque paiement). Voir Fig. 4.

8. Vérifiez le tableau d’amortissement en cliquant sur Calendrier :
   • Le paiement de 1 304,58 € couvre les intérêts accumulés du 15 juillet au 1 août. Voir Fig. 5.

• Trois options sont disponibles pour gérer une première période courte :
  • Comme la première période est plus courte qu’une période de paiement normale, il n’y a aucun intérêt des jours irréguliers à collecter.
  • Une première période courte entraîne moins d’intérêts accumulés. Vous pouvez gérer cela de l’une des trois manières :
    • « Pas de réduction du paiement » — Attribuez une plus grande part du premier paiement au capital. Cela réduit le total des intérêts sur la durée du prêt.
    • « Réduire le premier » — Réduisez uniquement le premier paiement. Tous les autres paiements restent inchangés.
    • « Réduire tous » — Réduisez légèrement chaque paiement par rapport au montant initial.

Les prêteurs peuvent utiliser différentes méthodes pour calculer les intérêts d’une période initiale irrégulière. Quel que soit la méthode choisie, le Ultimate Financial Calculator vous permet d’auditer facilement le résultat.

Retour à la Ultimate Financial Calculator.