Comment Calculer un Prêt avec une Première Période de Durée Irrégulière

Presque tous les prêts ont une première période de durée irrégulière ou inhabituelle. Une première période de durée irrégulière se produit lorsque l'emprunteur emprunte de l'argent à une date donnée et que les paiements sont dus à une autre date. Ce tutoriel financier examine les différentes options disponibles pour le calcul des intérêts de la période initiale. Votre choix peut avoir un impact sur le montant des paiements périodiques ainsi que sur le montant total des intérêts perçus sur la durée du prêt.

Exemple : Par convention, aux États-Unis, les paiements hypothécaires sont généralement effectués mensuellement et sont dus le premier du mois. Si une transaction immobilière se clôture le 15 juillet et que le premier paiement n'est pas dû avant le 1er septembre, une première période de durée irrégulière est créée, spécifiquement une "longue première période". L'effet de cela est que plus d'intérêts sont dus au prêteur. Ces intérêts "supplémentaires" dus aux premiers jours inhabituels (du 15 juillet au 1er août) peuvent être perçus de trois manières différentes, comme décrit plus loin dans ce tutoriel. Si la transaction se clôture le 15 août avec le premier paiement toujours dû le 1er septembre, alors nous avons une "courte première période".

Important : Nous pensons qu'il est important d'être conscient de ces options. Les paramètres d'intérêt pour les périodes inhabituelles courtes et longues ont un impact sur le calcul de chaque prêt qui n'a pas une première période de durée régulière. En fait, si l'option "Amortisé" est sélectionnée, chaque paiement de prêt sera affecté. (Le montant du paiement sera plus élevé que prévu car une partie des intérêts des jours inhabituels est payée avec chaque paiement.)

Tous les utilisateurs doivent suivre le premier tutoriel plus détaillé pour comprendre les concepts de base et les paramètres de la Calculatrice Financière Ultime (CFU).

Pour créer un tableau d'amortissement avec une première période de durée irrégulière, suivez ces étapes :

1. Choisissez "Type de horaire" : "Prêt"
   • Ou cliquez sur le bouton [Nouveau] pour effacer toutes les entrées précédentes.
2. Choisissez "Arrondi" : "Solde ouvert - pas d'ajustement" en cliquant sur {Paramètres} {Options d'arrondi}
3. Effectuez les paramétrages suivants dans la section en-tête :
   1. Pour "Méthode de calcul", sélectionnez "Normale".
   2. Choisissez "Capitalisation initiale" : "Journalière".
   3. Entrez 6,5 pour le "Taux d'intérêt initial".

4. Dans la première ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie, créez une série de "Prêt"
   1. Fixez la "Date" au 15 juillet 2024
   2. Fixez le "Montant" à 425 000,00
   3. Fixez le "Nombre de Périodes" à 1
      • Remarque : Comme le nombre de périodes est de 1, vous ne pourrez pas définir une fréquence. Si une fréquence est définie, elle sera effacée lorsque vous quitterez la ligne.

5. Passez à la deuxième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie. Initialement, le montant du paiement régulier est inconnu
   1. Sélectionnez "Paiement" pour la "Série"
   2. Fixez la "Date" au 1er septembre 2024
   3. Fixez le "Montant" à "Inconnu"
   4. Fixez le "Nombre de Périodes" à 360

• Avant le calcul, votre écran aura l'apparence suivante (Fig. 1) :

• La Calculatrice Financière Ultime propose quatre options pour le calcul des intérêts sur la période longue (également appelée "intérêts des jours inhabituels"). Dans cet exemple, les intérêts des jours inhabituels sont les intérêts dus au prêteur pour la période du 15 juillet au 1er août. Plus d'informations ci-dessous…

6. Cliquez sur le menu {Paramètres} et sélectionnez {Options d'intérêt}. Cela ouvre la fenêtre "Options de paiement des intérêts de la période initiale"
   • Les quatre options pour les intérêts de la longue période sont :
     • "Aucun" Les intérêts des jours inhabituels sont ignorés. Peu probable !
     • "Avec l'origination" Les intérêts des jours inhabituels sont perçus à la date du prêt. C'est-à-dire le jour où les fonds sont avancés, le 15 juillet dans ce cas. Fig. 2
     • "Avec le premier paiement" Les intérêts sont perçus "avec le premier paiement"
     • "Amorti" Les intérêts sont payés de manière équitable", ce qui signifie que tous les paiements seront légèrement augmentés

• 1. Sélectionnez "Avec l'origination"

7. Calculez la valeur inconnue :
   • Le résultat est 2 686,29 € lorsque les intérêts des jours inhabituels sont payés à la date de l'origination du prêt (ou avec le premier paiement). Fig. 3

• • Le résultat est 2 694,53 € lorsque les intérêts des jours inhabituels sont amortis (ajoutés à chaque paiement). Fig. 4

8. Vérifiez le tableau d'amortissement en cliquant sur le bouton [Schedule] :
   • Le paiement de 1 304,58 € correspond aux intérêts dus du 15 juillet au 1er août. Fig. 5

• Il existe trois options pour une période initiale courte
  • Puisque la période est plus courte que les autres périodes, il n'y a pas d'intérêts des jours inhabituels à collecter
  • Une période initiale courte accumule moins d'intérêts et il existe 3 options disponibles pour gérer ces périodes courtes :
    • "Aucune réduction de paiement" Une plus grande partie du paiement est appliquée au capital. (Cela permet d'économiser des frais d'intérêts sur la durée du prêt)
    • "Réduire le premier" Tous les autres paiements resteront identiques
    • "Réduire tous" Tous les paiements seront légèrement inférieurs à ce qu'ils auraient été autrement.

Il existe plusieurs façons pour les prêteurs de calculer les intérêts pour les périodes initiales irrégulières. Quelle que soit la méthode utilisée par un prêteur, la Calculatrice Financière Ultime facilite la vérification du résultat.

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