Calculatrice précise de prêt à la construction

Empruntez ou payez n'importe quel montant, à n'importe quelle date et créez un tableau d'amortissement du prêt à la construction.
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Qu'est-ce qu'un prêt immobilier?

En quoi est-il différent du prêt hypothécaire plus courant?

Et comment utiliser l'Accurate Construction Loan Calculator (UCLC)?

Prenez quelques minutes ici, et je vais vous expliquer à la fois les prêts immobiliers et comment utiliser ce calculateur afin de suivre précisément les paiements de prêt et de connaître le solde dû à n'importe quelle date, étape par étape.

Une hypothèque est le type de prêt que l'on contracte pour financer l'achat d'une maison ou d'un bâtiment existant. Avec une hypothèque, le prêteur effectue une avance unique pour payer le vendeur au nom de l'emprunteur.

Mais que faire lorsque le futur propriétaire souhaite construire une maison et qu'il n'a pas les fonds pour couvrir les coûts de construction? Un prêteur ne délivrera pas une hypothèque sur un bâtiment non construit.

Dans ce cas, le futur propriétaire doit demander un prêt de construction. Contrairement aux hypothèques qui comportent un seul emprunt, les prêts de construction impliquent plusieurs emprunts. L'emprunteur, le constructeur et le prêteur conviennent du coût de la construction et du montant financé. Mais plutôt que de fournir l'intégralité des fonds au début du projet, le prêteur versera des montants prédéterminés à des étapes de construction prédéterminées.

En faisant des avances progressives au constructeur, le prêteur réduit le risque et les coûts pour l'emprunteur. Si la totalité du coût de construction est versée au constructeur au départ, et que ce dernier fait faillite ou disparaît, l'emprunteur serait toujours tenu de rembourser le prêt. Plus d'informations ci-dessous


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Accordé, si vous traitez avec un entrepreneur réputé, un tel scénario est peu probable. Mais de par leur nature, les prêts de construction permettent aux emprunteurs d'économiser de l'argent.

Pourquoi?

L'emprunteur est responsable du paiement des intérêts au fur et à mesure de l'emprunt de l'argent. En prêtant des montants supplémentaires au fil du temps, le solde de la dette augmente progressivement, ce qui limite les frais d'intérêts. Cela peut ne pas représenter une somme importante, mais pourquoi payer plus d'intérêts lorsque ce n'est pas nécessaire?

D'un autre côté, je serais négligent si je ne mentionnais pas que les taux d'intérêt seront plus élevés pour les prêts de construction par rapport aux taux hypothécaires. La raison de ce taux plus élevé est que le prêteur assume un risque supplémentaire, et les prêteurs veulent une compensation supplémentaire pour ce risque supplémentaire.

Types de prêts de construction

Les prêts de construction se déclinent en deux variantes.

  • Prêt de construction indépendant - l'emprunteur doit également demander une hypothèque comme étape distincte en plus du prêt de construction
  • Prêt de construction à permanent - garanti de se transformer en une hypothèque, généralement lorsque les autorités délivrent le certificat d'occupation

Le type de prêt n'a pas d'impact sur la façon dont nous configurons le calcul. Cependant, pour l'emprunteur, le prêt de construction à permanent est plus avantageux car il n'y a aucun risque pour l'emprunteur de ne pas pouvoir obtenir une hypothèque.

En revanche, un contrat de prêt de construction à permanent peut comporter une clause qui oblige l'emprunteur à convertir le prêt en une hypothèque avec le même prêteur, sous peine de pénalité. Cette exigence est un inconvénient potentiel pour l'emprunteur si, pendant la construction, les taux d'intérêt baissent. Le taux d'intérêt de l'hypothèque peut être fixé à un taux plus élevé.

En plus de deux méthodes d'amortissement

Une fois que le prêteur commence à verser des avances sur le prêt au constructeur, le prêteur exigera de l'emprunteur qu'il effectue des paiements réguliers et périodiques. Que le prêt de construction soit de type indépendant ou de type construction à permanent, il existe deux façons de calculer le montant du paiement dû :

  • le paiement comprend à la fois le capital et les intérêts (P&I) ; ou
  • le paiement comprend uniquement les intérêts

L'Accurate Construction Loan Calculator est parfaitement capable de gérer les deux méthodes de paiement et de créer un calendrier d'amortissement.

Ce calculateur est également capable de gérer à la fois les prêts de construction résidentiels et les prêts de construction commerciaux.

Voici les instructions étape par étape. Étant donné que les prêts de construction à intérêts uniquement sont plus courants, nous commencerons par cette méthode de paiement en premier.


Tous les utilisateurs doivent passer par le premier tutoriel plus détaillé pour comprendre les concepts de base et les paramètres de la Calculatrice Financière Ultime (CFU).


Un tutoriel étape par étape
Tutoriel 11 - Calculer un prêt de construction avec plusieurs avances de prêt
How to get an accurate construction loan payoff schedule.

Prêt de construction à intérêts uniquement

Pour créer un calendrier d'amortissement pour un prêt de construction avec des paiements d'intérêts uniquement, suivez ces étapes :

  1. Configurez le "Type de horaire" sur "Prêt"
    • Ou cliquez sur le bouton [Nouveau] pour supprimer les entrées précédentes.
  2. Cliquez sur {Paramètres} {Options d'arrondi}, et configurez l'"Arrondi" sur "Ajuster le dernier montant pour atteindre un solde "0""
  3. D ans la section en-tête, effectuez les réglages suivants :
    1. Pour "Méthode de calcul", sélectionnez "Règle américaine".
      • Le réglage de la règle américaine empêche les intérêts d'être facturés sur les intérêts accumulés mais non encore payés lorsqu'un nouveau prêt est accordé. Changez cela en "Normal" pour voir la différence.
    2. Configurez l'"Intérêt initial" sur 5.5.
  1. Dans la première ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie, créez une série de "Prêt"
    1. Configurez la "Date" sur 16 mai
    2. Configurez le "Montant" sur 75 000,00
    3. Configurez le "# Périodes" sur 1
      • Note : Comme le nombre de périodes est de 1, vous ne pourrez pas définir une fréquence. Si une fréquence est définie, le calculateur la supprimera lorsque vous quitterez la ligne.
  1. Passez à la deuxième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie. Nous allons créer la série du calendrier de paiement prévu.
    1. Sélectionnez "Paiement" pour la "Série".
    2. Configurez la "Date" sur 1er juillet
    3. Configurez le "Montant" sur "Inconnu" en tapant "I".
    4. Configurez le "# Périodes" sur 5
      • Pourquoi 5? Nous prévoyons une durée de construction de 5 mois avec des paiements dus le 1er jour.
      • Vous pouvez ajuster ce nombre au fur et à mesure de l'avancement de la construction.
    5. Utilisez la touche [Tab] pour passer à la Fréquence. Sélectionnez "Mensuel".
    6. Le calculateur calculera automatiquement la "Date de fin".
    7. Cliquez sur "Options des flux de trésorerie". Sélectionnez "Intérêts seulement" puis cliquez sur "Activer le montant de paiement 'Intérêts seulement' pour la série sélectionnée actuellement." Cliquez sur "Enregistrer les modifications".
      • Si vous avez saisi "1" dans le champ "# Périodes", vous ne verrez pas "Options des flux de trésorerie", donc réglez cela sur 2, sélectionnez l'option intérêts seulement, puis réglez le champ "# Périodes" sur "1" si nécessaire.
  • Votre calculatrice devrait maintenant ressembler à cela (Fig. 1) :
Premier emprunt à intérêts uniquement et série de paiements anticipés
Fig. 1 - Premier emprunt et série de paiements anticipés à intérêts uniquement.
  • La construction avance. Ajoutez 3 autres avances de prêt.
  1. Créez un événement "Prêt" dans la troisième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie
    1. Modifiez la "Date" en 12 juillet
    2. Configurez le "Montant" sur 35 000,00 €
    3. Configurez le "# Périodes" sur 1
  2. Passez à la quatrième ligne. Sélectionnez "Prêt" pour la "Série".
    1. Configurez la "Date" en 26 juillet
    2. Configurez le "Montant" sur "40 000,00 €"
    3. Configurez le "# Périodes" sur 1.
  3. Passez à la cinquième ligne. Sélectionnez "Prêt" pour la "Série".
    1. Configurez la "Date" en 10 septembre
    2. Configurez le "Montant" sur "90 000,00 €"
    3. Configurez le "# Périodes" sur 1.
  • Votre écran ressemblera à cela (Fig. 2) :
Ajout de trois avances de prêt supplémentaires au prêt de construction
Fig. 2 - Ajout de trois avances de prêt supplémentaires à mesure que la construction progresse
  • Nous prévoyons de recevoir le certificat d'occupation (CO) et de convertir le prêt de construction en une hypothèque le 10 novembre. Calculez le solde dû du prêt de construction, y compris les intérêts courus.
  1. Passez à la sixième ligne. Sélectionnez "Paiement" pour la "Série".
    1. Configurez la "Date" en 10 novembre
    2. Tapez "I" pour définir le "Montant" sur "Inconnu"
    3. Configurez le "# Périodes" sur 1. Fig. 3
Configuration pour calculer le solde inconnu du prêt avec tous les intérêts courus
Fig. 3 - Configuration pour calculer le solde inconnu du prêt avec tous les intérêts courus.
  • Calculez le solde du prêt à la fin, c'est-à-dire le paiement final dû. Fig. 4
Solde du pr
êt de construction au 10 novembre, 240 330,00 €.<br data-lazy-src=
  • Après le calcul, la ligne 6 indique le solde dû à la date indiquée. Modifiez la date même d'un jour, réglez-la sur "Inconnu" et recalculez. Remarquez que le paiement final change. (Naturellement, si les dates du prêt changent, le paiement final change également.)
  • Les paiements d'intérêts périodiques changent lorsque de nouveaux emprunts sont effectués. Veuillez consulter le tableau d'amortissement pour plus de détails.
  • Si l'emprunteur ne effectue pas les paiements prévus, cliquez sur le bouton "Développer", et modifiez les dates de paiement au besoin.
  • Si (quand ?) la construction dépasse la date de fin prévue, vous pouvez soit modifier le nombre de paiements prévus, soit si vous avez déjà développé les entrées et modifié les dates, ajouter simplement un nouveau paiement unique à intérêts uniquement. Avec cette calculatrice, vous avez une flexibilité totale.
  • Cliquez sur [Calendrier] pour voir les détails des paiements à intérêts uniquement. Fig. 5
Tableau d'amortissement du prêt de construction avec paiements à intérêts uniquement
Fig. 5 - Tableau d'amortissement du prêt de construction avec paiements à intérêts uniquement

Prêt de construction avec paiements de principal et intérêts

Pour créer un tableau d'amortissement d'un prêt de construction avec des paiements de P&I, suivez ces étapes :

  1. Configurez le "Type de horaire" sur "Prêt"
    • Ou cliquez sur le bouton [Nouveau] pour effacer les entrées précédentes.
  2. Configurez le "Rounding" sur "Ajuster le dernier montant pour atteindre un solde de "0"" en cliquant sur {Paramètres} {Options d'arrondi}
  3. Dans la section en-tête, effectuez les réglages suivants :
    1. Pour la méthode de calcul, sélectionnez "Normale".
    2. Configurez le "Compounding initial" sur "Mensuel".
    3. Saisissez 7,25 pour le "Taux d'intérêt initial".
  1. Dans la première ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie, créez une série "Prêt"
    1. Configurez la "Date" sur 13 septembre
    2. Configurez le "Montant" sur 75 000,00
    3. Configurez le "# Périodes" sur 1
      • Note : Comme le nombre de périodes est de 1, vous ne pourrez pas définir une fréquence. Si une fréquence est définie, la calculatrice la supprimera lorsque vous quitterez la ligne.
  1. Passez à la deuxième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie. Sélectionnez "Paiement" pour la "Série". Le montant régulier du paiement est inconnu. Nous avons besoin que la taille du paiement soit un montant gérable. Par conséquent, nous calculerons le montant en supposant une durée de 15 ans, c'est-à-dire 180 paiements mensuels (bien sûr, l'emprunteur le remboursera bien plus tôt).
    1. Configurez la "Date" sur 1er octobre
    2. Configurez le "Montant" sur "Inconnu" en tapant "I".
    3. Configurez le "# Périodes" sur 180
    4. Utilisez la touche [Tab] pour passer à la fréquence. Sélectionnez "Mensuel".
    5. La "Date de fin" sera automatiquement calculée
  • Votre calculatrice devrait maintenant ressembler à cela (Fig. 6) :
Premier emprunt pour le prêt de construction
Fig. 6 - Prêt de construction — le premier emprunt et le calcul du premier paiement.
  1. Calculez l'inconnu. Le résultat est de 683,00 €. Fig. 7.
Premier paiement pour le prêt de construction
Fig. 7 - Premier paiement calculé.
  1. Réinitialisez le "# Périodes" de la série de premier paiement à 1. Nous le faisons car un seul paiement est effectué avant la prochaine avance de prêt.
  2. Créez un événement "Prêt" à la troisième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie
    1. Réinitialisez la "Date" sur 12 octobre
    2. Configurez le "Montant" sur 35 400,00 €
    3. Configurez le "# Périodes" sur 1
  3. Passez à la quatrième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie. Sélectionnez "Paiement" pour la "Série". Le montant régulier du paiement est inconnu.
    1. Configurez la "Date" sur 1er novembre
    2. Configurez le "Montant" sur "Inconnu"
    3. Configurez le "# Périodes" sur 179. (180 mois moins le paiement déjà effectué)
  • Avant le calcul, votre écran ressemblera à cela (Fig. 8) :
Deuxième emprunt pour le prêt de construction
Fig. 8 - Deuxième emprunt et configuration du deuxième paiement
  1. Calculez l'inconnu. Le résultat est maintenant de 1006,65 €. Fig. 9
Deuxième paiement pour le prêt de construction
Fig. 9 - Deuxième paiement calculé
  • Il y a deux autres événements de prêt - tous deux en novembre.
  1. Réinitialisez le "# Périodes" pour la deuxième série de paiement (ligne quatre) à 1.
  2. Créez un événement "Prêt" à la cinquième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie
    1. Configurez la "Date" sur 8 novembre
    2. Configurez le "Montant" sur 110 500,00 €
    3. Configurez le "# Périodes" sur 1
  3. 2e événement de prêt en novembre
    1. Créez un événement "Prêt" à la sixième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie.
    2. Configurez la "Date" sur 29 novembre
    3. Configurez le "Montant" sur 110 500,00 €
    4. Configurez le "# Périodes" sur 1
  4. Passez à la septième ligne de la zone de saisie des flux de trésorerie. Sélectionnez "Paiement" pour la "Série". Le montant régulier du paiement est inconnu
    1. Configurez la "Date" sur 1er décembre
    2. Configurez le "Montant" sur "Inconnu"
    3. Configurez le "# Périodes" sur 178. (180 mois moins les deux paiements déjà effectués.) Fig. 10
  • Avant le calcul, votre écran ressemblera à cela.
Deux avances de prêt supplémentaires pour le prêt de construction
Fig. 10 - Deux avances de prêt supplémentaires
  1. Calculez l'inconnu. Le résultat est maintenant de 3 029,55 €. Fig. 11
Série de troisième paiement pour le prêt de construction
Fig. 11 - Calcul de la série de troisième paiement
  1. Construction terminée — clôture de l'hypothèque le 16 janvier. Quel est le solde dû ?
    1. Cliquez sur la septième ligne. Réglez le "# Périodes" sur "2". (Pour les paiements dus le 1er décembre et le 1er janvier).
    2. Cliquez sur la huitième ligne. Réglez la "Série" sur "Paiement".
    3. Réglez la "Date" sur "16 janvier".
    4. Réglez le "Montant" sur "Inconnu". Fig. 12
    5. Réglez le "# Périodes" sur "1".
Solde inconnu du prêt de construction
Fig. 12 - Configuration pour calculer le solde inconnu
Solde final du prêt de construction
Fig. 13 - Montant total dû calculé.
  1. Et, comme d'habitude, si vous souhaitez voir un échéancier détaillé montrant comment le paiement mensuel est réparti entre le capital et les intérêts, cliquez sur l'onglet "Calendrier" au-dessus de la zone de saisie.
  2. De plus, pour visualiser les flux de trésorerie, cliquez sur l'onglet "Graphiques".

Quelques remarques : Les prêts de construction ne sont pas des hypothèques. Comme mentionné précédemment, ils sont utilisés pour financer la construction. En raison du risque accru pour le prêteur pendant la construction, le taux d'intérêt est plus élevé que le taux en vigueur pour les hypothèques. Par conséquent, les prêts de construction sont remplacés par des hypothèques classiques environ au moment de la délivrance d'un certificat d'occupation (CO). La flexibilité de l'UCLC vous permet de suivre précisément les emprunts multiples et les paiements typiques de ces prêts.

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